曾經(jīng)小泉聽(tīng)一個(gè)朋友說(shuō)，某濟(jì)南代理記賬公司，幫助一家企業(yè)進(jìn)行濟(jì)南代理記賬，成功地減少土地增值稅幾千萬(wàn)元。

按常規(guī)的思維，濟(jì)南代理記賬要想合法合理，必須是在現(xiàn)行的稅法規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。最基本的原理，就是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，或者改變收入的性質(zhì)，以達(dá)到“高稅率”換“低稅率”的目的；或者想法提高稅前扣除的成本或費(fèi)用，降低應(yīng)納稅額的計(jì)算基數(shù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅的增值額的扣除項(xiàng)目包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(二)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

也就是，對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，在收入方面沒(méi)有可操作的空間時(shí)，重點(diǎn)就要從上述五個(gè)扣除方面進(jìn)行籌劃。

這家企業(yè)是轉(zhuǎn)讓上世紀(jì)的舊廠房，當(dāng)初是無(wú)償取得的土地使用權(quán)，且當(dāng)初的廠房造價(jià)極低?，F(xiàn)在連廠房帶土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑r(jià)格比當(dāng)初高出了幾十倍，尤其是土地使用權(quán)的價(jià)格。初步計(jì)算，“增值額”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出扣除項(xiàng)目200%以上，不僅適用的稅率高（60%），而且金額巨大，因此需要繳納的土地增值稅就有幾千萬(wàn)元。

如果是普通專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行籌劃，絞盡腦汁，能夠合法合理減少的土地增值稅金額頂多也就幾十萬(wàn)元或幾百萬(wàn)元，但某濟(jì)南代理記賬公司卻成功地幫助這家企業(yè)減少了土地增值稅幾千萬(wàn)元！那么，他們是怎么做到的？

他們的稅籌方法，普通專(zhuān)業(yè)人員如果能夠看明白，絕對(duì)能夠大開(kāi)眼界！然后回頭衡量，自己是否也具備這樣的“籌劃能力”？是否也能起到同樣的效果？

他們的方法，其實(shí)很簡(jiǎn)單：利用的是“扣除項(xiàng)目”的第三項(xiàng)里面的“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

這里面有兩個(gè)要點(diǎn)，是濟(jì)南代理記賬的關(guān)鍵點(diǎn)：重置成本價(jià)、成新度折扣率。也就是，只要房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠“合理地”確定重置成本價(jià)和成新度折扣率，那么，就能夠“合理地”增加扣除項(xiàng)目的金額，從而“合理地”減少土地增值稅。

同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)“合理地”確定重置成本價(jià)和成新度折扣率之后，還必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。只要當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)“確認(rèn)”了，那么這種濟(jì)南代理記賬方案就“合理合法”了。